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机构:2020年广州中心区写字楼将迎供应高峰

  2月26日,58同城、安居客发布《2019年广州写字楼现状报告》,数据显示,广州核心商务区正随城市外扩推陈出新,国际金融城、琶洲互联网聚集区需求潜力凸显,2019年二手写字楼销售线%,天河区租赁搜索热度最高,2020年中心区将迎供应高峰,核心商务区优质写字楼市场或将走向分化。

  58同城、安居客《2019年广州写字楼现状报告》指出,2019年广州实际GDP超2.36万亿,居中国内地第四名,GDP实际增长率6.8%,增速为一线城市最高;第三产业增加值1.69万亿,同比增速7.5% 。充分证明广州重点产业转型升级正在取得卓有成效的进展。

  频出的利好政策也为广州写字楼需求提供了强有力的支撑。2019年7月《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020)》正式发布,广州被赋予厚望;10月广州出台“四个出新出彩”行动计划,支持力度再次加码;2020年1月刚刚通过的《广州人工智能与数字经济试验区建设总体方案》指出,琶洲、大学城、国际金融城、鱼珠将合力建设成为国家人工智能和数字经济试验区,产业转型升级方向明确。

  目前,广州有三大核心传统商务区,分别是越秀、天河北、和珠江新城。为适应城市日益更新和增长的商务需求,广州又着力打造多个新兴商务区,其中最受市场瞩目的为国际金融城和琶洲互联网聚集区。

  国际金融城现已引入超60家世界500强金融总部,逐步承接珠江新城溢出和吸附的金融机构和百强企业,而琶洲互联网聚集区则被赋予了广州互联网新经济和城市创新战略布局中心的时代使命,汇聚了小米、科大讯飞、阿里巴巴、国美信息等众多电商及创新型企业全国或区域总部。2019年底至2023年,琶洲会迎来写字楼项目的交付高峰,入驻企业也会逐步迁移至此。

  58安居客房产研究院整理数据显示,2019年广州核心商务区甲级写字楼全年净吸纳量为14.7万㎡,从写字楼租赁吸纳的区域分布来看,珠江新城占比45%,琶洲占比36%,天河北占比12%,越秀占比7%。

  得益于广州GDP及第三产业的较高增速,2019年广州前三季度写字楼需求有较好支撑,第四季度珠江新城供应集中入市使得空置率在年底提升至5.3%。相应的,广州核心商务区甲级写字楼的租金维持稳定,2019年第四季度微调至175元/㎡/月。其中,珠江新城租金最高,体育中心紧随其后,其次是琶洲和越秀。

  值得注意的是,58同城、安居客《2019年广州写字楼现状报告》报告显示,与核心商务区写字楼吸纳量大幅下滑形成对比,2019年广州全市写字楼线%,搜索总量逼近上海及深圳。这说明,广州的中小企业活跃,写字楼租赁需求有较好支撑,部分需求或受制于核心商务区较低的空置率未能释放。

  从租赁搜索区域排行上来看,排名前五位的区域分别是天河区、番禺区、海珠区、白云区、和越秀区。其中,天河区的搜索量绝对领先,为第二位番禺区的两倍,其商务中心地位无可撼动。

  在写字楼销售层面,58同城、安居客《2019年广州写字楼现状报告》显示,2019年广州一手写字楼供应量为1849套,共约44万㎡。写字楼成交呈现外移趋势,鱼珠板块和白鹅潭板块热度提升。外围四区中,花都迎宾大道板块逆势崛起,承包了广州全年约22%的交易量。

  值得注意的是,写字楼一手交易中频现企业购置物业自用或投资,成交量企稳凸显了企业对广州前景的乐观看好情绪。黄埔区的保利鱼珠港、广州绿地城,花都区的广州国际空港中心,番禺区的李锦记大厦均收获多宗来自不同行业的企业购置大单。

  58安居客房产研究院数据显示,2019年广州二手写字楼销售线%,亦侧面表明企业对广州商务市场的未来发展的积极看好。对于业务稳定发展的企业来说,在广州写字楼空置率下降且租金上浮的背景下,购置写字楼自用或许是控制未来办公支出的有效手段之一。

  2020,广州中心区势必迎来新的写字楼供应高峰期,琶洲板块多个企业总部的建成将为市场贡献大量优质租赁空间,核心商务区优质写字楼市场或会逐渐走向分化。

  针对2020年的写字楼市场,58安居客房产研究院对写字楼经纪人也进行了定向调研,结果显示,6成经纪人认为其负责区域的写字楼租金会继续上涨,超7成的经纪人认为写字楼租赁需求会增加,6成经纪人认为写字楼买卖需求会提升。

  尽管春节期间的突发的新冠肺炎疫情会在短期内扰动广州写字楼市场,但疫情过后市场必将重回基本面。58同城、安居客《2019年广州写字楼现状报告》指出,广州经济展现出的较大潜力和韧性能够支撑其商务市场的积极扩张,大湾区的发展会持续利好广州的营商环境,重点行业的转型升级效果会继续显现。未来充足的写字楼供应能够保证租金不会短期内大幅上涨,办公成本的稳定对企业的发展无疑有利好作用。

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